√KMS

Di “per-PPN-an” dikenal istilah kegiatan membangun sendiri atau disingkat KMS. Dasar hukumnya adalah Pasal 16C UU PPN 1984 yang berbunyi [amandemen 2000] :

Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan dan tata caranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan.

Apa sih KMS itu? Surat Edaran Dirjen Pajak No. 70/PJ/2010 tanggal 2 Juni 2010 memperjelas maksud KMS. Berikut kutipannya :
[a.] Membangun sendiri tersebut dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan oleh pihak lain.

[b.1.] Bangunan yang dibangun sendiri diperuntukkan bagi tempat tinggal. Bangunan untuk tempat tinggal adalah bangunan atau kontruksi yang diperuntukkan bagi tempat tinggal, termasuk fasilitas olah raga atau fasilitas lain.

[b.2.] Bangunan yang dibangun sendiri diperuntukkan bagi tempat usaha. Bangunan untuk tempat usaha adalah keseluruhan bangunan atau kontruksi yang diperuntukkan bagi tempat usaha termasuk seluruh fasilitas yang ada.

[b.3.] Bangunan yang dibangun sendiri diperuntukkan bagi tempat tinggal untuk usaha. Bangunan tempat tinggal untuk usaha adalah bangunan atau konstruksi tempat tinggal yang sebagian bangunan atau seluruhnya digunakan untuk kegiatan usaha.

[c.] Termasuk kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan melalui kontraktor atau pemborong tetapi atas kegiatan membangun tersebut tidak dipungut Pajak Pertambahan Nilai, dan kontraktor atau pemborong tersebut bukan merupakan Pengusaha Kena pajak.

Setiap kegiatan membangun bangunan akan terutang PPN. Nah untuk memudahkan pengertian KMS maka pembayar PPN kita bagi dua : pertama dilakukan oleh pemborong bangunan, kedua oleh pemilik bangunan. Tentu saja pemborong yang dimaksud harus sudah berstatus PKP [pengusaha kena pajak]. Dan tidak kalah penting, bahwa pemborong tersebut menerbitkan Faktur Pajak sebagai bukti pungutan PPN! Tanpa bukti pungutan PPN tersebut tentu saja pemilik bangunan bisa dikenakan KMS!

Tetapi tidak semua pemilik bangunan wajib bayar PPN KMS. Syarat bangunan dikenakan KMS sebagai berikut :
[1.] konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
[2.] diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
[3.] luas keseluruhan paling sedikit 300 m2 (tiga ratus meter persegi).

Menurut saya, dari syarat tersebut yang paling penting adalah syarat luas bangunan. Jika luas bangunan kurang dari 300 m2 maka tidak terutang PPN KMS. Tetapi jika sama atau lebih dari 300 m2 maka terutang PPN KMS. Syarat luas 300 m2 dianggap “nyambung” jika pembangunan dilakukan dalam periode 2 tahun. Jika kita membangun bangunan dengan luas 300 m2 dalam periode 2 tahun maka dianggap satu kesatuan. Sebaliknya, jika kita membangun bangunan lebih dari 3 tahun berarti tidak termasuk objek PPN KMS.

Berapa tarif PPN KMS? Tarif efektif 4% dari dari seluruh biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan, tidak termasuk harga perolehan tanah. Termasuk dalam pengertian seluruh biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan untuk membangun sendiri adalah juga jumlah Pajak Pertambahan Nilai yang dibayar atas perolehan bahan dan jasa untuk kegiatan membangun bangunan tersebut [included]. Contoh, pada saat membangun kita beli kabel dan lampu. Saat beli di toko depo bangunan pasti kita bayar PPN. Nah total yang kita bayar ke toko depo bangunan adalah dasar pengenaan KMS.